Turizmde Doluluk Oranlarını Önceden Öngörmek
Otel yatırımında doluluk ve gerçekleşen oda fiyatları mevsimsel olarak değerlendirilir. Finansal projeksiyon, yalnız yüksek sezon üzerinden kurulmaz. Getiri oranı ve geri ödeme süresi ayrı hesaplanır.
1. Rakip Seti (CompSet) Analizi
Karşılaştırma grubu; konsept, konum, müşteri ve fiyat segmenti benzer otellerden oluşturulur. Rakip sayısı veri kalitesine ve pazarın yapısına göre belirlenir.
- 01.
Mevsimsel Kırılganlık Rakipler düşük sezonda oteli kapatıyor mu, yoksa fiyat kırarak mı açık kalıyor?
- Müşteri Segmentasyonu: Acente, doğrudan ve çevrimiçi satış kanalları komisyon, tahsilat ve hizmet maliyetlerinden sonra karşılaştırılır.
- 03.
Ortalama Oda Fiyatı (ADR) Tabela fiyatı değil, gerçekleşen satış fiyatları üzerinden gelir analizi.
2. Senaryo Bazlı Gelir Projeksiyonu
Tek bir gelir tablosu yerine, üç farklı senaryo ile yatırımın risk haritasını çıkarıyoruz:
Olumsuz senaryo: Talep ve fiyat düşüşünde nakit açığı, gider esnekliği ve ek finansman ihtiyacı incelenir.
Baz senaryo: Gerçekleşen bölge verileri, tesisin konumu ve erişilebilir müşteri talebiyle oluşturulur.
Olumlu senaryo: Daha yüksek talep ve fiyatın personel, kapasite ve hizmet giderleri üzerindeki etkisi de hesaplanır.
Oda geliri, satılabilir oda kapasitesi, doluluk ve gerçekleşen ortalama oda fiyatıyla ilişkilendirilir. ADR satılan oda başına, RevPAR satılabilir oda başına oda gelirini gösterir. Satılmayan oda gecesi sonraki güne stoklanamaz. Sezonluk kapanma ile yıl boyu açık kalma seçenekleri tüm yılın nakit akımlarıyla karşılaştırılır.