Turizm yatırımları, mevsimsellik etkisinin en sert hissedildiği alanlardır. Bir otel yatırımının geri dönüş süresini (ROI) hesaplarken, sadece "yüksek sezon" fiyatlarını baz almak yatırımcıyı yanıltır. Henüz temeli atılmamış bir otelin gelecekteki performansını nasıl öngörüyoruz? İşte metodolojimiz.
1. Rakip Seti (CompSet) Analizi
Bölgedeki tüm oteller rakibiniz değildir. Fizibilite raporlarımızda, yatırım konseptinize (Business, Resort, Boutique vb.) en yakın 5 rakibi seçerek "Benchmarking" yaparız. Bu analizde şu veriler kritiktir:
01.
Mevsimsel KırılganlıkRakipler düşük sezonda oteli kapatıyor mu, yoksa fiyat kırarak mı açık kalıyor?
02.
Müşteri SegmentasyonuGelen misafir ağırlıklı olarak Acenta (Düşük kar) mı, yoksa Münferit/Online (Yüksek kar) mı?
03.
Ortalama Oda Fiyatı (ADR)Tabela fiyatı değil, gerçekleşen satış fiyatları üzerinden gelir analizi.
2. Senaryo Bazlı Gelir Projeksiyonu
Tek bir gelir tablosu yerine, üç farklı senaryo ile yatırımın risk haritasını çıkarıyoruz:
Kötü Senaryo
%30-%40 Doluluk.
Ekonomik kriz veya pandemi durumunda işletmenin ayakta kalma gücü test edilir.
Gerçekçi Senaryo
%60-%75 Doluluk.
Bölge ortalamaları ve pazar gerçeklerine dayanan baz senaryodur.
İyimser Senaryo
%85+ Doluluk.
Marka bilinirliği oturduktan sonra hedeflenen zirve noktasıdır.
Kritik Bilgi: Otel yatırımlarında "Break-Even" (Başa Baş) noktası genellikle yıllık ortalama %45-%50 doluluk oranlarında yakalanmalıdır. Bunun üzerindeki her oran, net kârı katlayarak artırır. Eğer başa baş noktanız %70 ise, yatırımınız çok risklidir.
