Keşif ve Proforma Yokken Yatırım Maliyeti Nasıl Tahmin Edilir

Yatırım kararının verileceği aşamada tasdikli uygulama projesi ve buna dayalı keşif hazır olmayabilir. Buna karşılık yatırım tutarı fizibilitenin en belirleyici girdilerinden biridir. Bu boşluk, tahmin yapmayı gerektirir. Tahminin niteliği ise kullanılan kanıtın türüne ve bu kanıtın projeye ne kadar uyduğuna bağlıdır.

Bu yazı proje müellifleri ve kurum teknik personeli için yazıldı. Kanıt türlerini, emsal seçiminde hangi benzerliğin önce geldiğini, eski bir fiyatın nasıl güncelleneceğini, beklenmeyen giderler payının nasıl ele alınacağını ve belirsizliğin duyarlılık analizine nasıl taşınacağını ele alıyoruz.

Kanıt türleri ve bağlama göre değişen güçleri

Yatırım maliyeti tahmininde üç kanıt türü kullanılır. Bunlar bir hukuki sıralama değildir. Hangisinin daha güçlü olduğu, kanıtın projeye ne kadar uyduğuna bağlıdır.

Keşif. Tasdikli projeye dayanan metrajlı hesaptır. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği, Bakanlık kredisi kullanan bölgelerde ihale esaslarını düzenleyen bölümünde keşif bedelini tanımlar. Buna göre keşif bedeli, tasdikli projelere göre ilgili kurum ve kuruluşların yayımladığı birim fiyatlar, analizler, tahmini bedeller ve maktu bedellerden oluşan, yapılacak imalatları kapsayan metrajlara dayalı keşif özetinde tespit edilen bedeldir. Bu tanımın kapsamı anılan bölümdür. Kapsam dışındaki bir işte de aynı kurgu kullanılabilir. Bu bir yöntem tercihidir.

Proforma. Tedarikçiden alınan fiyat bildirimidir. Belirli bir ekipman veya iş kalemi için kapsamı ve tarihi belli bir değer verir. Kapsam projeyle örtüşmediğinde veya tarih eskidiğinde gücü azalır.

Emsal. Benzer bir işin gerçekleşmiş maliyetidir. Proje ölçeğinde hızlı bir büyüklük verir. Buna karşılık aktarılabilirliği benzerlik derecesine bağlıdır.

Tasarım olgunluğu kanıtın ayrıntı düzeyini belirler. Onaylı uygulama projesi olmadan da tanımlı ön kapsam için bütçe teklifi veya ön metraj alınabilir. Kapsamı belirsiz bir fiyat kesin teklif gibi kullanılmaz. Emsal, keşif ve teklif aynı kapsam ve tarih üzerinden değerlendirilir.

Emsal seçiminde hangi benzerlik önce gelir

Emsal seçimi bir kapasite eşleştirmesi değildir. Aynı kapasiteye sahip iki tesis, proses ve nitelik farkları nedeniyle farklı maliyet üretebilir.

Bu nedenle emsal seçiminde önce proses ve nitelik benzerliği aranır. Karşılaştırılan kalemler şunlardır:

• Uygulanan teknoloji ve proses akışı
• Yapı ve ekipman nitelikleri ile malzeme sınıfları
• Zemin ve saha koşulları
• Altyapı bağlantı ihtiyaçları
• Otomasyon düzeyi ve işletme gerekleri

Bu kalemler örtüştüğünde kapasite farkı bir ölçekleme ile ele alınabilir. Örtüşmediğinde ise kapasite eşitliği tek başına anlam taşımaz. Emsalin hangi noktalarda projeden ayrıldığı raporda ayrı bir tabloda gösterilir ve aktarılan tutarın hangi kalemler için düzeltildiği yazılır.

Emsal olarak kullanılan işin kaynağı da belirtilir. Kamuya açık ihale sonuçları, yayımlanmış proje bilgileri ve resmî yayınlar bu amaçla kullanılabilir. Kamuya açık olmayan bir kayıt, kamuya açık bir metinde kaynak olarak gösterilmez ve genelleme dayanağı yapılmaz.

Emsal sayısı da kanıt gücünü etkiler. Tek bir emsale dayanan bir tahmin, o işin kendine özgü koşullarını taşır. Birden fazla emsal bulunabildiğinde aralarındaki dağılım görünür hâle gelir ve bu dağılım, tahmin aralığının kurulmasında doğrudan kullanılır. Emsallerin hangi ölçütle seçildiği ve hangilerinin elendiği raporda yazılır. Yatırım çerçevesinin sanayi ölçeğindeki karşılığı için sanayi fizibilitesi nedir ve nasıl yapılır yazımıza bakabilirsiniz.

Eski fiyat nasıl güncellenir

Eski fiyatın yeni döneme taşınmasında yeniden teklif, bileşen bazlı fiyatlama, uygun endeks ve kapsam ayarlaması gibi yöntemler kullanılabilir. Seçim malzeme, işçilik, ekipman ve kur yapısına dayanır.

Birinci yol, yürürlükteki resmî birim fiyatların kullanılmasıdır. Kamu kurumlarının yılı birim fiyat yayınları bu amaçla kullanılır. Metraj korunur, birim fiyat güncel yayından alınır. Bu yol, imalat kalemleri ayrıştırılabildiğinde tercih edilir.

Endeks, fiyatı güncellenen bileşeni temsil etmelidir. İnşaat maliyet endeksi bütün makine ve ithal ekipmana otomatik uygulanmaz. Farklı maliyet bileşenleri ayrıştırılır; toplu yaklaşım kullanılıyorsa temsil sınırı açıklanır.

Hangi yol kullanılırsa kullanılsın, üç bilgi rapora yazılır:

• Kaynağın adı ve yayım tarihi
• Başlangıç ve bitiş dönemleri
• Uygulanan güncelleme katsayısı

Bu üç satır olmadan güncellenmiş bir tutar doğrulanamaz. Keşif ve fizibilite tutarının uyumu için OSB yol ve yağmur suyu drenajı yatırım fizibilitesi yazımıza bakabilirsiniz.

Kanıt türlerinin karşılaştırması

Tablodaki sıralama bir öncelik listesi değildir. Her satır için o kanıtın projeye uygunluğu ayrıca değerlendirilir. Bir yatırım tutarı tek bir kanıt türüne değil karma bir yapıya dayanabilir. Bazı kalemler proformayla, bazıları resmî birim fiyatla, bazıları emsalle hesaplanabilir. Bu durumda hangi kalemin hangi kanıta dayandığı bir tabloda gösterilir.

Beklenmeyen giderler payı nasıl belirlenir

Beklenmeyen fiziksel iş ve miktar gideri, tasarım olgunluğu ve tanımlı saha risklerine göre hesaplanır. Kanıt gücü ile pay arasında mekanik ters orantı kurulmaz. Fiyat, kur ve kapsam riskleri ayrılarak aynı risk iki farklı kalemde karşılanmaz.

Payı belirlerken değerlendirilen unsurlar şunlardır:

• Tasarımın olgunluk düzeyi
• Kullanılan kanıtın projeye uyumu
• Zemin ve saha koşullarındaki belirsizlik
• Kur ve fiyat riski ayrı senaryoda; fiziksel miktar belirsizliğiyle çift sayım olmadan
• İzin ve takvim belirsizliği

Payın nasıl belirlendiği rapora yazılmadığında, tutar bir düzeltme kalemi olmaktan çıkar ve açıklanamayan bir ekleme hâline gelir. Kurum incelemelerinde bu gerekçe ayrıca sorulabilir.

Payın kapsamı da tanımlanır. Beklenmeyen giderler payı, tasarım olgunlaştıkça daralması beklenen bir kalemdir. Kapsam değişikliğinden doğan ilaveler ise ayrı bir başlıktır ve bu payla karıştırılmaz. İki kalemin ayrı gösterilmesi, sonraki aşamalarda yapılacak revizyonun izlenebilir olmasını sağlar.

Belirsizlik duyarlılık analizine taşınır

Beklenmeyen giderler payı tek başına belirsizliği yönetmez. Tahminin belirsizliği ayrıca duyarlılık analizine taşınır.

Yatırım tutarının alt ve üst değerleri kapsam, tarih, saha ve fiyat riskleriyle gerekçelendirilir. Uygun bir emsal bazı belirsizlikleri azaltabilir; onaylı keşif de fiyat veya saha riski taşıyabilir. Belge adı tek başına aralığın genişliğini belirlemez.

Yatırım tutarı için uygulanabilir aralıkta karar ölçütünü değiştiren eşik varsa hesaplanır. Eşik bulunmaması veya aralık dışında kalması da sonuçtur. Raporun genel kurgusu için fizibilite raporu nasıl hazırlanır yazımıza, kamu kaynağı kullanılan projelerdeki kapsam için kamu yatırımları ve fizibilite yazımıza bakabilirsiniz.

Kontrol listesi

• Elde bulunan kanıt türleri kalem bazında listelendi mi
• Her kalem için kullanılan kanıtın projeye uyumu değerlendirildi mi
• Emsal seçiminde proses ve nitelik benzerliği kapasiteden önce arandı mı
• Emsalin projeden ayrıldığı noktalar tabloda gösterildi mi
• Emsal kaynağı kamuya açık bir yayına dayandırıldı mı
• Güncellemede kaynak, dönem ve katsayı raporda belirtildi mi
• Beklenmeyen giderler payı kanıt gücüyle ilişkilendirilerek gerekçelendirildi mi
• Yatırım tutarı duyarlılık analizine ana değişken olarak alındı mı
• Alt ve üst değerlerin gerekçesi yazıldı mı
• Uygulanabilir aralıkta karar eşiği varsa gösterildi mi; bulunmadığı veya aralık dışında kaldığı durum açıklandı mı

Sonuç

Keşif ve proforma bulunmadığında yatırım maliyeti tahmin edilebilir. Tahminin savunulabilirliği, kullanılan kanıtın adına değil o kanıtın projeye uyumuna bağlıdır. Emsal seçiminde proses ve nitelik benzerliği kapasiteden önce gelir. Eski fiyat, kaynağı ve katsayısı yazılarak güncellenir. Beklenmeyen giderler payı sabit bir orandan değil tahminin kendi belirsizliğinden türetilir. Belirsizlik duyarlılık analizine taşındığında ise karar, tek bir tutara değil bir aralığa dayanmış olur.

Sık Sorulan Sorular

Keşif, proforma ve emsal arasında hukuki bir sıralama var mıdır?

Bu üçü bir hukuki kademelendirme oluşturmaz. Mevzuatta keşif bedelinin tanımı belirli bir bağlam içinde yapılmıştır. Fizibilitede hangi kanıtın kullanılacağı, projenin olgunluk düzeyine ve kanıtın projeye uyumuna göre belirlenir ve gerekçesi rapora yazılır.

Emsal seçerken kapasite eşitliği yeterli midir?

Kapasite tek başına yeterli bir benzerlik ölçütü değildir. Proses, malzeme nitelikleri, zemin koşulları, altyapı bağlantıları ve otomasyon düzeyi maliyeti değiştirebilir. Bu kalemler örtüştüğünde kapasite farkı ölçeklemeyle ele alınabilir.

Eski bir teklif hangi koşulda kullanılabilir?

Kapsamı projeyle örtüşüyorsa ve fiyat tarihi belirtilerek güncellenirse kullanılabilir. Güncellemede kullanılan kaynak, dönem aralığı ve katsayı raporda gösterilir. Kapsam farkı varsa fark açıklanır ve tutar düzeltilir.

Beklenmeyen giderler için standart bir oran var mıdır?

Beklenmeyen gider payı tasarımın olgunluğu, miktar ve saha risklerinin büyüklüğüyle belirlenir. Fiyat ve kur değişimi ayrı ele alınır; aynı belirsizlik hem bu paya hem başka bir maliyet artışına tekrar yazılmaz.

Tahmin belirsizliği rapora nasıl yansıtılır?

İki yolla yansıtılır. Beklenmeyen giderler payı tahmin tutarına eklenir. Ayrıca yatırım tutarı duyarlılık analizinde ana değişken olarak alt ve üst değerleriyle çalıştırılır. İkinci yol, sonucun hangi eşikte değiştiğini gösterdiği için karar açısından daha bilgilendiricidir.

Yatırım tutarınızı kanıt gücüne göre kuralım. Emsal seçimini, güncelleme katsayısını ve belirsizlik aralığını birlikte gösteren bir maliyet tahmini çalışması için bizimle görüşün. İletişime geçin veya 0543 533 11 95 numaralı hattımızı arayın.

Kaynaklar

1. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği, Resmî Gazete 2 Şubat 2019, Sayı 30674, madde 71 ve madde 74. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=31245&MevzuatTur=7&MevzuatTertip=5
2. 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu, Resmî Gazete 22 Ocak 2002, Sayı 24648, madde 9. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=4734&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
3. Türkiye İstatistik Kurumu Veri Portalı, istatistiksel temalar. https://veriportali.tuik.gov.tr/tr/statistical-themes
4. Avrupa Komisyonu (2014). Guide to Cost-Benefit Analysis of Investment Projects. https://ec.europa.eu/regional_policy/sources/studies/cba_guide.pdf
5. T.C. Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı (2025). 2026-2028 Dönemi Yatırım Programı Hazırlama Rehberi. https://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2025/09/2026-2028_Donemi_Yatirim_Programi_Hazirlama_Rehberi.pdf