Toplam alan büyüklüğü, organize sanayi bölgesi fizibilitesinin temel girdilerinden biridir. Kararı belirleyen değişken ise toplam alan değil, bu alanın nasıl bölündüğüdür. Sanayi parseline ayrılan pay geliri, ortak alanlara ayrılan pay ise altyapı ve işletme yükünü taşır. İki tarafın oranı yatırımın kendini finanse edip edemeyeceğini etkiler.
Ortak alan, sanayi parseli ve tahsise açık alan farklı hesaplara girer. Plan koşullarıyla maliyet dağıtımının ve yıllık tahsilatın nasıl ilişkilendirildiği ayrı gösterilir.
Alan dağılımı gelir tabanını belirler
OSB yatırımında ortak altyapı ile tahsis edilebilir parsellerin maliyet ve gelirleri ayrılır. Arsa tahsis bedeli önemli bir gelir kaynağıdır; projeye göre hizmet, kira ve diğer yasal gelirler de bulunabilir. Aynı gelir iki farklı kalemde tekrar sayılmaz.
Bu yapı basit bir sonuç üretir. Aynı yatırım tutarı, daha küçük bir satılabilir alana bölündüğünde metrekare başına düşen maliyet büyür. Alan dağılımı kararı bu nedenle bir yerleşim tercihi değil, birim maliyet ve tahsis bedeli üzerinde doğrudan etkili bir karardır.
Sanayi parsellerinin yanında ortak altyapı, hizmet ve destek alanları da yatırımın kapsamına girer. Bunların işlevi ve alan sınıfı plan verisinden alınır; aynı alan birden fazla başlıkta sayılmaz.
Plan verisi ile maliyet hesabı birlikte kurulur
Alan dağılımında projenin plan koşulları ve hizmet ihtiyaçları esas alınır. Her sınıfın kapsamı ve toplam alandaki yeri açıkça tanımlanır.
Sanayi parselleri, ortak kullanım, hizmet ve destek alanları ile gerekli koruma ve bağlantı alanları planın kendi tanımlarına göre ayrılır. Kapsamı çakışan alt başlıklar toplam alan hesabına ikinci kez eklenmez.
Alan dağılımı plan koşulları ve proje ihtiyaçlarıyla kurulur. Ön fizibilitede henüz kesinleşmemiş dağılım gerekçeli senaryolarla çalışılabilir. Bu varsayım onaylı imar planı olarak sunulmaz ve karar üzerindeki etkisi sınanır.
Ortak kullanım alanı oranı ile emsal arasındaki bağ
Ortak alan payı ve yapılaşma hakkı birlikte karşılaştırılır. Daha az tahsis alanı ile farklı kapalı alan imkânının maliyet ve gelir etkisi ayrı hesaplanır.
Ortak kullanım payı, yapılaşma hakkı ve yükseklik koşulları projeye uygulanacak plan ve düzenlemelerden alınır. Ortak alanın artırılması ile satılabilir parsel ve yapılabilir kapalı alanın birlikte nasıl değiştiği ayrı hesaplanır; bütün bölgeler için tek emsal kabul edilmez.
Ortak alan payını artırmak tahsise ayrılabilen alanı azaltabilir. Kalan parsellerde yapılabilir kapalı alanın yönü ise uygulanabilir yapılaşma koşullarına bağlıdır. Tahsis alanı, kapalı alan kapasitesi ve katılımcı talebi birlikte hesaplanır; otomatik emsal artışı varsayılmaz.
Karşılaştırma yapılırken emsal farkının katılımcı talebine yansıyıp yansımadığı proje verisiyle sınanır. Sektör kompozisyonu, tesis tipi ve üretim teknolojisi bu yansımayı etkileyebilir.
Rezerv alan yetkisi ayrı bir kalemdir
Rezerv alanın kapsamı ve ayrılma yetkisi uygulanacak plan ve düzenlemeden alınır. Rezervin sanayi alanının içinde mi yoksa başka plan sınıfında mı bulunduğu açıkça gösterilir; toplam alana ikinci kez eklenmez.
Rezerv seçeneği ancak projeye uygulanabilir kapsam ve koşullarla senaryoya alınır. Ayrılması halinde tahsise açık alanın ve tahsis takviminin nasıl değiştiği gösterilir. Aynı alanın birden fazla sınıfta sayılması önlenir.
Satılabilir alan oranı maliyet hesabına nasıl girer
Arsa tahsis bedeline uygulanacak hesap, tahsis türü ve projenin hukuki kapsamına göre belirlenir. Belirli bir doğrudan tahsis durumuna ait sınırın bütün tahsis ve gelir modellerinde geçerli olduğu varsayılmaz.
Hesapta maliyet tarihi, kapsanan gider ve alan paydası belirtilir. Mevzuata bağlı tahsis bedeli hesabı ile ekonomik bugünkü değer hesabı ayrı amaçlar taşır. Bir yeniden değerleme veya fiyat güncelleme işlemi her iki hesabın yerine otomatik kullanılmaz.
Birim maliyet göstergesinin paydası açıkça tanımlanır: toplam bölge alanı, sanayi alanı ve bugün tahsise açık alan farklı büyüklüklerdir. Maliyet dağıtımı için kullanılan alan ile dönemsel satış ve tahsilat hesabındaki alan ayrı gösterilir.
Alan dağılımı tablosu
| Kalem | İşlevi | Gelir tabanına etkisi | Veri kaynağı |
|---|---|---|---|
| Sanayi parselleri | Katılımcıya tahsis edilen üretim alanı | Tahsis gelirinin alan tabanını oluşturur; diğer gelirler ayrı hesaplanır | İmar planı, parselasyon planı |
| Ortak kullanım alanları | Plan tanımına göre ortak kullanım bileşenleri; mükerrer alan sayımı yapılmadan | Kullanım ve gelir etkisi plan koşuluna bağlıdır; otomatik emsal artışı sayılmaz | İmar planı, plan şartnamesi |
| Hizmet ve destek alanları | Bölgeye hizmet eden işlevler | Ayrı bir kullanım kararına tabidir | İmar planı |
| Altyapı tesis alanları | Arıtma, depo, trafo ve benzeri tesisler | Satılmaz, yatırım maliyetini büyütür | Altyapı projeleri |
| Sağlık koruma bandı | Çevresel tampon | Satılmaz | İlgili idare görüşü, plan kararı |
| Rezerv alanın plan sınıfı ayrıca gösterilir | Stratejik yatırımlar için ayrılabilen alan | Tahsise açık alanı azaltabilir | Projeye uygulanacak plan ve yetkili karar |
Tablodaki payların hiçbiri tek bir orana bağlanmış değildir. Fizibilite bu satırları plan verisinden alır ve toplamı yüzde yüz olacak biçimde kapatır. Tabloların rapor içindeki yerleşimi için fizibilite raporu nasıl hazırlanır yazımıza bakabilirsiniz.
Alan dağılımı fizibiliteye nasıl girer
- Gelir projeksiyonu. Tahsise açık alan ile tahsis bedelinin çarpımı potansiyel tahsis değerini verir. Yıllık gelir için o dönemde gerçekleşmesi beklenen tahsis, nakit akışı için peşinat ve taksitlerin ödeme zamanı kullanılır.
- Birim maliyet. Toplam yatırım tutarı, ortak alanlar dışarıda tutularak tahsise açık alana bölünür.
- Altyapı metrajı. Yol, hat ve şebeke uzunlukları alan dağılımına ve yerleşim düzenine bağlı olarak değişir.
- İşletme dönemi. Ortak alanların bakımı ve aydınlatması yatırımdan sonra da gider üretir ve işletme giderine yazılır.
Yer seçimi kararının bu tablolara etkisi için organize sanayi bölgesi yer seçiminde zemin etüdü yazımıza bakabilirsiniz. Sanayi yatırımlarında fizibilite kapsamının nasıl belirlendiği için sanayi fizibilitesi nedir ve nasıl yapılır yazımız yol gösterir. Bölge ölçeğindeki yatırım çerçevesi için OSB fizibilitesi nedir ve nasıl hazırlanır yazımız tamamlayıcıdır.
Kontrol listesi
- Toplam alan ile tahsise açık sanayi alanı ayrı ayrı yazıldı mı
- Ortak alan payı ve uygulanabilir yapılaşma hakkı senaryoları birlikte karşılaştırıldı mı
- Emsal farkının katılımcı talebine etkisi proje verisiyle sınandı mı
- Sağlık koruma bandı ve altyapı tesis alanları dağılıma dâhil edildi mi
- Rezerv alan ihtimali senaryo tablosuna yazıldı mı
- Birim maliyet hesabında bölenin hangi alan olduğu açıkça belirtildi mi
- Altyapı metrajı yerleşim düzeni üzerinden çıkarıldı mı
- Ortak alan bakım gideri işletme dönemine yazıldı mı
- Alan dağılımı toplamı yüzde yüz olacak biçimde kapatıldı mı
Sonuç
Alan dağılımı tahsis geliri, altyapı maliyeti ve işletme gideri arasında bağ kurar. Tahsis alanı, ortak alan ve yapılaşma kapasitesi proje verisiyle karşılaştırılır. Birim maliyetin paydası ile dönemsel tahsilat alanı ayrı tanımlandığında seçeneklerin finansman etkisi ölçülebilir hale gelir.
Sık Sorulan Sorular
Sanayi parseli oranı fizibilitede nasıl belirlenir?
Projeye uygulanacak plan koşulları, hizmet ihtiyacı ve alan sınıfları belirlenir. Kesinleşmemiş dağılım gerekçeli senaryoyla sınanır; bu varsayım onaylı plan yerine kullanılmaz. Farklı dağılımların tahsis, yatırım ve işletme sonuçları aynı kapsamda hesaplanır.
Ortak kullanım alanı ile yapılaşma hakkı nasıl karşılaştırılır?
Ortak alan ve yapılaşma hakkı ilişkisi projeye uygulanacak plan koşullarıyla hesaplanır. Ortak alan arttığında satılabilir alan ve yapılabilir kapalı alanın etkileri birlikte incelenir; tek bir eşik bütün projelerin sonucu olarak sunulmaz.
Rezerv alan her bölgede ayrılır mı?
Rezerv ayrılacaksa plan sınıfı, yetki ve projeye uygulanacak koşullar belirlenir. Rezervin mevcut sanayi alanı içinde kalması halinde aynı alan toplam dağılıma ikinci kez eklenmez. Tahsis takvimi ve gelir etkisi ayrıca hesaplanır.
Birim maliyet hesabında hangi alan bölen olarak kullanılır?
Maliyet dağıtımında toplam sanayi alanı ile belirli dönemde tahsise açık alan birbirinden ayrılır. Mevzuata bağlı bedel tanımı kendi tahsis kapsamında uygulanır. Karar modelinde kullanılan payda ve dönemi ayrıca belirtilir; bugünkü açık alan bütün dönemlerin maliyet paydası sayılmaz.
Alan dağılımı sonradan değiştirilebilir mi?
Alan dağılımında değişiklik seçeneği, uygulanabilir plan ve onay koşullarıyla değerlendirilir. Ek araştırma, işlem ve yapım ihtiyacı süre ve maliyete aktarılır. İlk dağılımın senaryolarla sınanması, sonraki revizyon ihtiyacını azaltabilir.
Alan dağılımınızı gelir tablosuyla birlikte kuralım. Ortak alan oranı, emsal senaryoları ve birim maliyeti aynı tabloda gören bir organize sanayi bölgesi fizibilitesi için bizimle görüşün. İletişime geçin veya 0543 533 11 95 numaralı hattımızı arayın.
Kaynaklar
- T.C. Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı (2025). 2026-2028 Dönemi Yatırım Programı Hazırlama Rehberi. https://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2025/09/2026-2028_Donemi_Yatirim_Programi_Hazirlama_Rehberi.pdf